在美國房產中介怎麼當? 更像律師和代理人

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天下最大的房產中介公司链家涉嫌违规，這是近日不少人茶余饭後热议的一個话题。在此以前，除房地财產内對付链家模式有质疑，一切還算承平，直到2月23日，上海消费者庇护协會的消息公布會暴光了两起投诉案例，激發轩然大波。

相较之下，美國房產中介已颠末多年成长，形成為了一整套成熟、正规的行業系统。在美國當房產中介，不是一件轻易的事。

　　美國房產中介

房產掮客人在美國事一個较為面子的职位。稀有据表白，90%的房產掮客人都有大學學历，并且45%的人還具有學士學历，20%的更有私家助理。在美國房產市場较為景气的年份，房產掮客人的收入也较為可觀。跟着事情年限、履历的堆集，美國的房產掮客人的收入也水长船高，從業多年的掮客人的年薪比大夫、大學西日劇dvd專賣店,席等的還高。

　　中介更像状師和代辦署理人

房地產是美國經济很重头的一個财產。听说美國GDP约莫有20%是由房地產及其相干财產缔造的，缘由是美國人喜好搬家，喜好不竭地换屋子，如许衡宇需求就至關大，促使房地產買卖風行。

在美國，一般来讲，若是你想卖掉本身的屋子，會拜托一家中介。

签定拜托协定後，這家中介的某位員工就成為了你的全权代辦署理——房產掮客人，他(她)會為這套屋子印刷出很是精彩的铜版纸先容，内里包含了衡宇各类信息：地点、上風、面积、房型圖、代價、地税、辦理费等等，同時還附了本身的接洽方法和照片。

一样，買方也必要找一名房產掮客人，通常為帮你收集各类房源，帮你预约看房。不論是新居仍是二手房，買方與卖方根基都不直接碰头，由两邊的掮客人出头具名，相互相互博弈。可以说，美國的房地產買卖85%是經由過程掮客人公司辦事完成。汽車借款免留車，据守旧估量，美國约莫有100万人從事房地產這一职業。

中國的交易两邊與中介，更像商家與客户的瓜葛，而美國的客户和掮客人则是信任瓜葛，有点像状師和本身的代辦署理人。為本身的被代辦署理人博得交易買卖的成功，是每一個掮客人的终极方针，由于只有得到一場場買卖上的乐成才可觉得你带来好的职業生活和口碑。

我的一名朋侪台灣運動彩券首頁，想在纽约買房，第一次看房未果，房產掮客人并未露出丝绝不满。半途回國時代，他也没有收到越洋德律風狂轰滥炸，而是感受必要的時辰掮客人一向在為他辦事，這讓他的美國置業進程显得愉悦不少。

　　得益于住房資本同享體系

上世纪50年月，美國的房地產掮客公司的范围一般都比力小，掮客人数一般只有四五人，大可能是伉俪店。為了做陈规模，有些公司扩大营業，设立多家分店，伙计广泛增长到了7-8人，相互之間起头有互助，同享房源。出于這类互助的必要，各個公司之間订立了一些简略的行業规范，阿谁時辰就逐步呈現了所谓的住房資本同享體系。

美國房地產市場的成长在很大水平上得益于這個體系。

住房資本同享體系的创建，起首提高了掮客公司的佣金比例。早年佣金一般在2%摆布，缘由是那時掮客公司供给的辦事比力少，房源也比力少。同享體系呈現以後，房源逐步地增长，佣金比例也在不竭地增长，現在已到达了6%。

但是在美國，若是贸易上构成垄断态势就不妙了，當局必定會不依不饶。住房資本同享體系完美以後，全美國90%的房源集中到房地產中介手中，构成垄断。為了防止被當局压抑，天下中介公司告竣默契，固定佣金的比率，也就是行業自律——不管在天下哪一個处所，地產掮客都收取一個比力不乱的，约莫是6%或7%的佣金提成，如许做就构不可恶性垄断了。

不外，6%的佣金尺度會按照贩卖房產的类型举行调解，各州之間也有点區分。凡是，独栋自力室第的佣金率為3%-8%； 大型贸易地產所收取的佣金费则较低，為3%-6%；未開辟的地皮，则高达6%-10%。凡是，掮客人完成营業後，房地產機构收取佣金，掮客人可获得佣金的50%-90%，详细比例由两邊配合协定肯定。

必要指出的是，纽约的衡宇買卖，中介费由卖方出，而交易两邊的中介都能一块儿分成，且他们持牌公司也要分走此中的一半。以成交一套100万美元的公寓為例，可能中介小我得手金额為1万美元摆布。

　　人手一册“買楼指南”

住房資本同享體系创建以後，给買楼的人、卖楼的人省却了一個很大的贫苦：由于佣金固定了，剩下来就看楼自己代價符合分歧适，辦事质量得意不得意了。在房源健身呼啦圈,同享的条件下，卖楼的告白也是同享的。每一個月，地產掮客把手头的楼分类，出书一本大要260页彩色的手册，叫做《買楼者指南》，放在超市出口等处所，大師可以随意拿，租房一样如斯。這是最简略的法子，代價一目明了，大師都晓得佣金是6%，以是很轻易计较貸款几多、首付几多。

美國的看房流程也很规范，各個州、各個區域都有住房資本同享體系，掮客人只要缴了會員费，均可以利用。

當房產掮客人拿到卖房合同後，必需在三天以内把具體的衡宇信息输入到體系里，然後把房門钥匙放在一個電子钥匙盒里并挂在門外。當買方掮客人带客人看房時，按照同享體系上每栋屋子的详细请求，用一個指定暗码的電子钥匙，便可以打開钥匙盒掏出钥匙。并且在打開钥匙盒的一刹時，卖方掮客人就會收到一封電子邮件，得悉是谁在甚麼時候来看過房。因為市場上大都都是二手房，即便卖主還住在屋里，拿钥匙也必定要事前预约，决不成以等闲開門。

值得一提的是，美國的中介带你看房以前，做的第一件事是带你去见房地產状師。在纽约地域，凡签订地產交易合约、經辦過户手续必定要颠末状師。交易两邊均由状師代庖所有手续。若是買家必要貸款，则貸款銀行也派状師介入過户手续。听说，除纽约外，其他大部門州都不要状師經辦。

　　想傍邊介要經由過程FBI查询拜访

美國的房地產掮客人一般分為掮客人、贩卖員和火伴掮客人三类。掮客人是指為收取辦事费而代别人從事房地產交易、讓渡、典质、租赁等辦事的小我、公司、商行等。贩卖員是在掮客人的名下协助掮客报酬掮客人辦事的小我。贩卖員不克不及零丁执業，只能在掮客人部下事情。火伴掮客人是指具备掮客人資历但本身不但独開業，而選择在另外一個掮客人的名下從事贩卖員事情的掮客人。

在美國，房地產掮客從業职員履行测验發牌轨制，這是美國最首要的一項房地產测验轨制，所有從事房地產掮客勾當的掮客人或法人都要获得房地產派司後才能從事谋划勾當，获得执照就叫做“执照地產掮客人”。没有执照業務是不法的，後果很紧张。

以德克萨斯州為例，從事房地產這一事情以前，房產掮客人要進修完成6門學科、180小時的讲堂進修。此中包含：現代房地產學，德州房地產法、代辦署理法、合同法、房地產金融，和相干法律公布的合同。黉舍课程完成後，履历4小時的天下和地域的测验及格，經由過程美國联邦查询拜访局的布景查询拜访，签约掮客人公司才颁布执照。以後必需颠末四年以上实践事情才可以得到掮客人資历。為包管專業水准和辦事质量，房地產掮客职員每一年還必需加入测验接管再教诲，执照每两年申请從新换發。

　　掮客人事情很面子

我的同事丽丽要買房，拜托的中介是位留學後假寓美國的中國人。他30岁出头，是宾夕法尼亚大學的钻研生，结業後曾在幼獅通馬桶,一家全世界很知名的投行做買卖員。

在海内，衡宇中介不大會有這麼高學历。问他為什麼不做買卖員要做房產掮客人，他答复说由于掮客人比拟之前的事情更自由，收入也不差。

這位高材生转行的另外一個缘由在于，如今愈来愈多的中國人来美國買房。比拟外國人，他们更愿意找华人中介，大師说话相通，文化附近，便于沟通。如今他每一個月能做成2-3单買卖，算下来，简直比買卖員的收入要高。

房產掮客人在美國事一個较為面子的职位。稀有据表白，90%的房產掮客人都有大學學历，并且45%的人還具有學士學历，20%的更有私家助理。在美國房產市場较為景气的年份，房產掮客人的收入也较為可觀。跟着事情年限、履历的堆集，美國的房產掮客人的收入也水长船高，從業多年的掮客人的年薪比大夫、大學西席等的還高。

(作者為佛罗里达大學高档教诲钻研所钻研員)